連邦政府の低所得者向け住宅税額控除プログラムは、1987年以降、手頃な家賃で低所得者に適切なアパートを提供することに成功しています。 税額控除施設でアパートを探している場合は、申請する前に知っておくべきことがいくつかあります。 これらは、連邦低所得者向け住宅税額控除プログラムに関するよくある質問への回答です。
Q：税額控除プログラムとは何ですか？
A： 「連邦低所得者向け住宅税額控除プログラム」または単にLIHTCとしても知られる税額控除プログラムは、1987年以来普及している手頃な価格の人気のある住宅プログラムです。住宅都市開発（HUD）の場合、税額控除プログラムは、全国の州住宅金融機関と連携してIRSによって管理されています。 このプログラムに参加する地主は、制限された家賃で少なくとも一部のアパートを低所得のテナントに賃貸する見返りに、税額控除のプロパティに対して10年間税額控除を請求することができます。
Q：税額控除を請求できますか？
A： いいえ。税額控除プログラムの名前は、参加施設の所有者が建物を手頃な価格に保つことと引き換えに貴重な税額控除を受けるためです。 税額控除資産のテナントとして、あなたが受け取る資格は、あなたが収入に適格であると仮定した場合、あなたが受ける利益は制限された家賃の形を取ります。
Q：世帯収入の一部として、年金はカウントされますか？
A： 退職またはその他の年金をお持ちの場合は、何らかの形で世帯収入の一部としてカウントする必要がある可能性が十分にあります。 所有している年金（または、税額控除のある不動産で低所得者用アパートのリースに署名した後に設定する年金）の処理方法を地主がどのように決定するかは、残高の引き出し権があるかどうかによって異なります年金および既に支払いを受けている場合。
すでに支払いを受け始めている場合、家主はあなたがブローカーに年金の残高を引き出す権利があるかどうか尋ねる必要があります。 この権利がある場合、家主は年金を資産として扱わなければなりません。
また、年金の支払いの受け取りを開始すると、通常、一括払いに変換することはできません。 それがあなたの状況である場合、あなたの通常の支払いはあなたの家主によって収入として扱われます。
あなたの家主は、あなたが残高を引き出す権利を持っているかどうか（ペナルティが評価されている場合でも）、来年に年金が成長すると予想される根拠、降伏または早期引き出しのペナルティ料金を確認する必要があることを期待してください、年金の全残高を撤回する場合に適用される税率と税制上のペナルティ。
Q：信託は世帯収入の一部としてカウントされますか？
A： 信託は、何らかの形で世帯収入の一部としてしばしばカウントされます。 所有者（または、税額控除施設で低所得のアパートのリースに署名した後に設定できる）を、家主がどのように処理するかを決定する方法は、アカウントの元本にアクセスできるか、アカウントからの収入。
Q：資産は収入としてカウントされますか？
A： いいえ。資産自体は収入としてカウントされません。 ただし、資産が生み出す収入は、世帯の所得適格性を判断する際に通常カウントされます。
Q：家主は収入を確認しますか？
A： はい。 税額控除施設で低所得のアパートを申請することを検討している場合、家主または財産管理者が収入と資産の確認を必要とすることを期待してください。 税額控除プログラムでは、どれだけの額がかかっているかを明示的に確認する必要があります。
Q：家賃はどのくらい正確に計算されますか？
A： 家賃は、実際に住んでいる人の数ではなく、アパートの寝室の数に基づいて計算されます。 家主は、各寝室に1.5人の居住者（またはスタジオの場合は1人の居住者）が住んでいると仮定して、家賃を計算する必要があります。
したがって、たとえば2ベッドルームアパートメントの家賃は、アパートメント内の3人の居住者（1.5 x 2ベッドルーム）に基づいています。
税額控除の賃料には、ユーティリティ手当も含まれています。
税額控除のプロパティで低所得ユニットの支払いに必要な最大賃料は、地域の総収入（AMGI）の割合の30％（通常50または60％）です。
Q：世帯の人数は資格に影響しますか？
A： はい。 世帯の人数は、税額控除施設で低所得者の資格を得ることができるかどうかに影響します。 あなたの世帯は、世帯の規模に基づいて、AMGIの一定の割合未満を稼ぐ必要があります。 一方、税額控除の賃料はあなたのアパートの実際の人数に基づいていません。
Q：特別なリースに署名する必要がありますか？
A： いいえ。税額控除プログラムでは、家主がテナントに特別なリースに署名してもらう必要はありません。 ただし、税額控除プログラムに固有の1つまたは2つの条項を含むリース補遺があります。 たとえば、毎年収入の再認証と確認に家主と協力することを要求する条項を期待できます。また、適格性を判断する際に誤ってまたは不完全な収入情報を与えたことを家主が知っている場合は、あなたのリースを終了するための根拠である可能性があります。
Q：月単位でレンタルできますか？
A： 税額控除のある不動産で初めてアパートのリースに署名するときは、少なくとも6か月の期間である必要があります（ただし、いくつかの例外があります）。 その後、あなたとあなたの家主は、月ごとにリースを更新することに同意することができます。
Q：建物には市場レートのテナントがいますか？
A：ある かもしれません。 多くの税額控除のプロパティには、いくつかの低所得のアパートといくつかの市場レートのアパートが含まれています。
Q：市場レートのテナントがいる場合、低所得者として際立っていますか？
A： すべきではありません。 家主は相場と低所得のアパートを分離しないように要求され、あなたの税額控除のプロパティの誰もあなたが彼らに言わない限りあなたが支払う家賃の額を知らないはずです。
Q：収入は、過去1年間の収入に基づいて決定されますか？
A： いいえ。次の年の収入を楽しみにして「年次化」することで決定されます。 たとえば、仕事で月に3, 000ドルを稼いだ場合、この収入は36, 000ドル（12か月x 3, 000ドル）としてカウントされます。
Q：家主は不規則な雇用収入をどのように数えますか？
A： 収入が安定しているか不規則であるかにかかわらず、雇用収入は家計収入の一部として含まれなければなりません。
通常、税額控除プログラムに参加する地主は、テナントの現在の状況を使用して収入を「年金化」する必要があります。これは、たとえその数がはるかに多い場合でも、テナントが今後12か月で稼ぐと予想される金額を含めることを意味しますまたはそれ以下。
Q：離婚和解または共同資産は失格になりますか？
A： いいえ。将来のテナントは、離婚和解または共同資産を保有しているという理由だけで失格とはなりません。
離婚後のあなたの収入状況があなたを不適格にする可能性はありますが、離婚和解または共同資産を持つことは、税額控除申請者の申請を処理することを拒否したり、申請者が所得適格でないと自動的に見なしたりする正当な理由ではありません。
Q：家賃は私の収入に基づいていますか？
A： いいえ。他の住宅プログラムとは異なり、税額控除の賃料は、郡またはその他の地域の平均収入に基づいています。 この平均はAMGIと呼ばれ、HUDは毎年更新します。 実際の収入は、税額控除施設で低所得のアパートの資格があるかどうかを判断する際に重要です。 しかし、実際に支払う家賃は収入に基づいていません。
Q：税額控除のプロパティに対してあまりにも多くの収入を得た場合、他の人には不適格ですか？
A： 必ずしもそうではありません。 すべての税額控除のプロパティは、所得の適格性を判断するために同じルールに従う必要がありますが、1つの税額控除のプロパティに対して多すぎる収入を得ることができますが、それでも他の税額控除の対象と見なされます。 これは、たとえば、所得制限の55％を獲得した場合に発生する可能性があります。 収入制限の50パーセント以下を稼ぐテナントに賃貸しなければならない不動産はあなたを拒否しますが、60パーセントの数字を使用する不動産はあなたが適格であると判断します。 また、所得制限は郡によって異なるため、1つのプロパティに対してわずかに多くの収入を得た場合、異なる制限を使用する別のプロパティで成功する可能性があります。
Q：引っ越してから収入が上がったら追い出されますか？
A： 収入を超えて追い出されることを心配する必要はありません。 収入がAMGIの140％にまで上昇した場合、問題はありません。 あなたの収入がそのレベルを超えた場合、家主は建物がそのすべての税額控除の資格を維持することを確認するための措置を講じる必要があります。
最悪の場合、あなたの家主は（適切な通知をもって）あなたのアパートを市場レートに切り替えるかもしれません。そして、あなたは制限された家賃の恩恵を失うでしょう。 しかし、あなたの収入がそれほど高い場合、あなたは低収入ではなく、市場レートの家賃を払うことができるはずです。 税額控除の地主は、州または地方の法律で定義されている「正当な理由」のためにテナントを退去させることができます。 これはまた、家主が正当な理由なしにリースを更新しないことを決定できないことを意味します。
Q：収入が変わるたびに、再認定を受ける必要がありますか？
A： 幸い、いいえ。 税額控除プログラムには「暫定的な再認証」がありません。つまり、転職、昇給、または資産の売買を行う場合、収入を計算して再度確認する必要はありません。 年に一度だけ、通常は賃貸契約締結の記念日前後に、経営陣と会って収入を再認証することを期待する必要があります。
Q：学生として、税額控除のある施設に住むことはできますか？
A： 一般的なルールは、世帯内の全員がフルタイムの学生である場合、税額控除のある不動産で借りることはできないということです。 あなたがパートタイムで学校に通うルームメイトを持つフルタイムの学生なら、あなたは大丈夫です。 家族全員がフルタイムで学校に通っている場合は、例外に該当するかどうか経営陣に尋ねてください。
Q：税額控除のプロパティは差別法に準拠する必要がありますか？
A： はい。 税額控除のプロパティは、従来のプロパティと同じ公正な住宅法の対象となります。 さらに、HUD、財務省、司法省（DOJ）間の合意のおかげで、IRSは家主の公正な住宅侵害について簡単に学び、それを税額控除の違反の根拠として使用できます。 これは、税額控除施設の家主があなたを差別しないさらに多くの理由があることを意味します。
Q：テナントと見込み客は、プログラム要件に関する詳細情報をどのように取得できますか？
A： 入居者と見込み客は、多くの場合、税額控除のプロパティの収入とルールについて質問があります。 ここで回答されるよくある質問への回答に加えて、あなたが住んでいる税額控除プログラムを管理している州の住宅金融機関によって答えられる州特有の質問を得ることができます。